在郑州买房如何避过烂尾楼?

大城市住房问题,从新房、二手房、学区房、长租房……这次,终于剑指烂尾楼。

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近日,新华社发文披露了上海一烂尾楼事件。

浦东新区颐盛御中环二期交房时间过去近4个月,但是售楼处大门紧闭,小区道路土地裸露,楼道大门还没安装,部分房屋室内装修还没完成,整个项目处于停工状态。

开发商母公司三盛宏业从2019年就开始遭遇偿债危机,项目停工、员工讨薪紧随其后,2021年1月21日,三盛宏业申请破产重组。

在郑州买房如何避过烂尾楼?

交房时间遥遥无期,业主不仅搭进去数百万预付款,还有接下来几十年的按揭款要还,以及多年租房的房租。

这是上海御中环“被烂尾”业主的现状,也是全国“被烂尾”业主的缩影!

每个城市都有烂尾楼,少则几栋,多则半城,比如声动九州的豫南烂尾楼之都,2019年主动通报市内有302个“烂尾楼盘”。

当一种现象批量出现的时候,观众会对事件脱敏,关注点从事件本身转移到数字增减,从而忘了,每多一个数字,就意味着几十甚至上百户家庭背负巨债、流离失所。

这种场面,在古代,无异于一场小型战争带来的伤害。

在全国众多“被烂尾”业主中,上海御中环业主显然还不是最惨的。

还记得去年持续霸屏热搜,靠舆论推动项目复工的,昆明烂尾楼—别样幸福城吗?

那群人经历了8年的漫长等待,抗过了8年巨大的经济负担,最终还是对抗不过生活,携老扶幼,住进没水没电、杂草丛生的烂尾楼。

有人因为烂尾楼背负巨债;有人因为烂尾楼妻离子散;有人买的婚房,孩子上学了,房子还是光秃秃;有人买的养老房,直到去世了也没住上新房……

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踏进烂尾楼的坑,其实是有迹可循的。

一般烂尾楼符合这几个特征:好地段,小开发商,无证内购,内购价远低于周边竞品。

2020年年底,郑州有个烂尾楼也曾上过新闻,是农业路与沙口路上的豫森城。

2013年大孟砦城中村改造项目开始启动,地块位于“金二环”的主城区,紧邻多条城市主干道,并且有3号线和5号线双地铁,配套完善,备受关注。

2014年豫森城以均价7000元/㎡的价格开始内购,比当时市场均价低1500元/㎡左右。

尽管来自平顶山的小开发商让人质疑,但是豫森城邀请塞舌尔开国总统以及泰国前副总理和夫人来站台的奇葩营销,加上低价持续诱惑,三年间先后有2000多位购房者按照40%、70%和100%不等的付款方式签下了购房协议书。

在郑州买房如何避过烂尾楼?

之后业主便开始与开发商展开无尽的拉扯战:

2016年,豫森城致业主公开信中称,由于政府叫停城改土地挂牌,导致项目不能进入程序;

2018年,豫森城提出要么对购房者已交房款进行1.3倍回购,要么业主补交3900元/㎡装修费;

2018年底,因资金紧张、工程进展缓慢、无法正常交工,成为豫森城常态。

在郑州买房如何避过烂尾楼?

2020年11月,一批豫森城业主自发住进烂尾楼被送上热搜。

在郑州买房如何避过烂尾楼?

同时期以同样的姿势掉进烂尾楼漩涡的,还有郑州西三环长江路上的啟福城业主。

2013年项目以5000元/㎡的价格对21家单位举行内购活动,当时承诺2018年左右交房。

那时候南三环的绿都紫荆华庭单价7000+元/㎡,近2000元/㎡的单价差,一套100㎡的房子就是近20万的差价!很少有人能拒绝这样的诱惑,为了获得内购名额,有人不惜花高价买号、买名额。

2014-2015年间,参与啟福城团购的单位有郑州电视台、郑州房管局、郑州税务局、郑州帝湖公安分局、郑州公交公司等。

但是直到2016年,购房者已经排了两年多的号,啟福城的地才刚拍下来。

令人发指的是开发商不仅毫无歉疚,竟然堂而皇之要求前期业主缴纳1500元/㎡的差价!

已经上了赌桌的购房者别无选择,只能加钱。

只是钱到位了,房子依然没什么动静。2017年4月,忍无可忍的业主终于拉起条幅,在CBD游行维权,“百姓维权找记者,记者维权该找谁”的口号实在扎心。

还有金水老城区内购8年的恒祥百悦城,东明路上内购5年的城果,经开区的晶诚花园,杨金路上的美商龙湖一号……

在郑州买房如何避过烂尾楼?

瞄准人性弱点,开发商低价内购的套路就永远有效,而签了合同的购房者就像上了牌桌的赌徒,又像摆在开发商砧板上白花花的肉,一边任人宰割,一边总想着有翻盘的可能。

人间悲剧。

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原来烂尾楼多出现在二三线城市,出自小开发商之手。

但是近几年烂尾楼就像毒瘤一样疯狂扩散,就连北京上海这样的一线城市,华夏幸福、泰禾这样名噪一时的百强房企,也开始出现烂尾楼事件。

最根本原因,是开发商的疯狂扩张。

房地产行业从来都是讲规模、拼速度,当高周转被奉为行业内金科玉律的时候,疯狂扩张更是停不下来。

在楼市繁荣时期,这样的做法帮助一些房企获得了利益、地位和名望,但是时间长了或者市场节奏放缓,这样的游戏就难以为继。

比如碰到这轮史上最严调控,“三道红线”“两道红线”“土地两集中”等全部出击,实力雄厚的大房企相应调整战略部署就好,但是对原本就融资渠道窄、成本高,抱着侥幸心理玩“十口锅五个盖”的房企来说,就是一场生死局。

“房住不炒”是常态,政策调控稳房价、稳地价、稳预期也是常态,这种背景下还在依赖疯狂扩张打规模战的房企,是在给自己埋雷,也给购房者埋雷。

解决烂尾楼的最直接办法,是取消预售制。

烂尾源于预售,如果现房销售,所见即所得,即使开发商资金出现问题,也不会连累无辜购房者。

预售制存在很大弊端,烂尾楼无疑是最大风险。但是已经用了几十年的预售,尽管被诟病多年,也不可能立马取消,否则会引发巨大的经济和社会动荡。

好在政策在努力完善预售资金的监管,提高预售门槛,其实就是在促进“取消预售”的软着陆。

预售资金监管在我国其实早有出现,但是因为监管不严,挪用预售款现象时有发生,这就不是制度的问题了,关键还在于监管。

既然预售制在短期内难以取消,那么购房者买房过程中怎么才能避免入坑呢?

1、谨慎选择开发商。以前大房企因为经验丰富、实力雄厚,是购房者首选,现在大房企也开始出现烂尾迹象,购房者选择开发商难度就更大。

高周转的房企或许也有漂亮的业绩和过去,却也存在较大风险,实在不行就多问问懂点房地产的朋友。

2、不要贪小便宜。烂尾楼为了促销,一般都会采取低价销售,一套房子几十万甚至上百万的差价确实是不小的诱惑,但是当“笋盘”大量出现的时候,就要警惕是“坑盘”,切忌因为不确定的利益葬送一辈子的生活。

3、查验楼盘五证。无证内购也是烂尾楼的常见手段,虽说如今五证齐全也不能全身而退,但是比起五证不齐,也多了重保障。

4、不要迷恋新房。我们无法改变预售,那就自我切掉新房癌,二手房或许不新,但是胜在安全。

实在不行,就淘淘现房。

结语

当烂尾楼开始蔓延到大城市、大开发商身上的时候,不必惊呼这个市场的支柱要倾覆,房地产要灭亡。

烂尾楼的出现虽然不能说是好现象,客观上说确实是良币驱逐劣币的过程,等这批大的小的扛不住风险的倒下去,留下来的就是安全的、靠谱的,购房者才会买的更放心。

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