调研纪要 | 福建省三四线城市(六十七):泉州篇

调研纪要 | 福建省三四线城市:泉州篇

自2019年起,泉州市尤其是中心市区新建商品住宅开盘加推频频出现“万人摇”现象,三次细化摇号政策更是有“越限越火”的苗头,2020年11月上实海上海项目加推非刚需中签率不足1%,刚需中签率也仅6%。“买房凭运气,全家一起摇,买到就是赚到”等言论甚嚣尘上。

2017年末实行公证摇号后为何泉州楼市高热不降?是实火还是虚火?其内在构因是什么?与疫后同样“一房难求”的金华、嘉兴、湖州等城市有何不同?当前市场的运行逻辑能否支撑其在中长期继续高热?

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◎作者/杨科伟、姚郑康

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产业强市支撑GDP破万亿、全省第一
地方财政对房地产依赖度低

从宏观数据来看泉州是福建省经济体量最大的城市。2020年全市GDP突破万亿,第二产业增加值大5808亿元。两项指标均连续22年保持省内第一。无论从经济发展还是工业水平上来看,拥有鞋业、伞业、茶业、瓷器业以及建材业等强势产业的泉州都是福建省内翘楚。

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从财政收支来看泉州对房地产依赖程度较低。2020年泉州全市财政收支超过791亿元,其中一般公共预算收入达454亿元,国有土地使用权出让收入313亿元。土地出让收入占全市财政收入的比重不足40%。经济体量和财政收支均无须依靠房地产业以谋城市发展。

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一揽子从严调控有决心
摇号逐步修补保人才、保刚需

正因为无须依靠房地产发展城市,泉州对房地产业的调控始终保持“严口径”,整体调控政策逐步深入。在2017年末出台一揽子调控政策后,2018年-2021年上半年陆续规范了刚需购房摇号细则。

2017年11月泉州针对过热楼市出台了《关于进一步加强全市房地产市场调控的实施意见》一揽子调控政策。从门类繁多的施政细则不难看出政府对“房住不炒”的决心。如禁止绑车位、绑精装、收取茶水费等均有效规范了市场。热点土拍限房价、预售价格备案限价、新房销售公证摇号3则政策更是彻底改变了泉州楼地市运作逻辑,将市场转向长期“严格限价+确保刚需购房”。

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此后政策调控在整体维持四限口径的基础上对“刚需购房申请”的认定多次修补。由2018年摇号加码“保刚需”到2019年加码“保高层次人才优先”再到2020年和2021年加码并规范“保产业实用人才”。

总而言之,不难看见泉州在贯彻“房住不炒”的决心,以及支持刚需购房群体购房和人才安居方面的愿景。

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信贷管理审慎,但充裕且灵活
调控政策对人才“网开一面”

值得补充的,泉州政策调控在“严口径”下仍留有较大的余地,具体政策“外紧内松”的执行方式变相给予了楼市销售一定自由度。

严控信贷管理,但积极支持实体经济经营贷。与全国其他热点城市保持一致的,2021年后泉州购房贷款需建筑达到结构封顶方可放款,房贷利率也普遍上调。严查经营性贷款流入房地产也是各银行实操的红线之一。

但具体贷款投放实践中仍有部分灵活性。一方面房贷管理两道红线由总行全局把控,各省市银行房贷授信额度可以根据市场实际情况动态调节,只要总行不越线即可。因此各银行基本保持正常的房贷投放节奏,仅在节点期间有所控制。但由于各银行节点不同,整体市场信贷资源仍较为充裕。另一方面实体经济是银行信贷的重点支持方向,收入流水正常即可放贷,实操中居民可将手中房产抵押已获得经营性贷款。

严格限购、限售、摇号调控,但人才政策另开方便之门。四限政策自2017年出台后从未放松,摇号细则也层层细化。但2020年起泉州出台了对高层次人才及产业实用人才的优惠政策。对中心市区而言,认定为人才即可成为“刚需中的刚需”,摇号中签率极大提升;对外围区域而言,如台商投资区可通过人才政策使外地人绕过限购等。

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调控措施“失灵”助推全民炒房
全民摇号下中签率最低不足1%

然而逐步深化的调控和摇号政策反倒让泉州楼市愈发火热,与政策初衷南辕北辙。购房情绪愈演愈烈,2020年后更是进入全民炒房阶段。

2020年中心市区出现万人摇号,摇号中签率持续降低。至2021年楼市热度向外辐射,洛江区、台商合作区和泉港区等外围板块以及晋宁、石狮、南安等市辖县市全面转暖,新入市项目近乎开盘即售罄。

2020年倍受政策支持的刚需购房群体摇号中签率也不足3成。从新入市项目摇号中签率来看,普遍出现“越开越火”的现象。对比万科城市之光、上实海上海、海宸尊域和东海湾门第首开及加推情况,刚需和非刚需中签率显著走低。尤其突出的是上实海上海2020年11月加推总认筹组数超过1.2万组,即使是刚需摇号中签率也低至6%。结合实际调研成果,当前尚未销售的中骏云禧认筹率也已超过1:3,未来首开整体平均中签率也将低于30%。

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可见加强调控后的泉州楼市非但未完成“房住不炒”的既定目标,反而彻底点燃了购房者的购房热情,确保刚需购房群体购房更是无从谈起。从实地调研来看,泉州楼市购房者中市本级购房者占比超过70%;另外三成则以泉州市辖县市居民为主,2017年以后罕有外地投资客入场。在这一地缘性市场中,为提高摇号中签率购房者普遍采取“全家一起摇号+多盘同时摇号”的策略。当前泉州市场之火可见一斑。

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新房供应量小、一二手房价倒挂
县市先涨凸显市区洼地,致新房“奇货可居”

造成泉州楼市在政策调控下越控越火,摇号中签率一再走低的原因主要有三,概括而言即:新房供应严重过少,一二手房价倒挂严重,市场预期管理不足。

年宅地成交规模低于新房成交规模,各区域新房普遍断供。新房市场长期处于供不应求状态,中心市区鲤城区已无在售项目,泉州经开区仅中南宸樾在售,丰泽区也仅中梁、中骏、融创3个项目待开,其中中梁项目体量仅218套。外围板块如台商投资区和洛江区也普遍存在板块内仅单盘在售或待售。

涉宅土地供应过低是新房供应严重不足的主要原因。以中心市区为例,2017年后年涉宅土地成交面积均未超过当年商品住宅成交面积,除2019年二者规模相当外,其余年份宅地成交规模均远低于新房成交规模。分区域来看,近五年丰泽区涉宅土地成交建面仅为新房成交面积的26%,其中城东板块2020年前已3年不供地。

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新房严格限价下一二手价格全面倒挂,“无新房”的鲤城区最甚。由于新房执行严格的限价政策,而2020年起优质二手学区房价格跳涨,中心市区3区一二手房房价全面倒挂。经开区中南宸樾项目预售备案限价1.08万元/平方米,而2公里外的桥南板块凭借优质的学区加持二手房房价已涨至2万元/平方米。当前无新房可买的鲤城区价格倒挂尤为严重,据CRIC统计2021年5月鲤城区二手房成交均价为2.1万元/平方米,同比增47%,而新房成交均价仅1.03万元/平方米,一二手房价差超过万元。

市辖县市房价补涨,泉州主城区成价格洼地。主城区购房情绪向周边县市辐射,由于政策调控不及主城区,2019年起房价受热补涨,安溪新房房价已突破2万元/平方米。限价下的泉州主城区成为价格洼地,在涨价预期下主城区房价具有较大的上升空间,中心市区丰泽区东海板块投资客占比超7成。

总而言之,连续5年涉宅土地供应紧俏导致主城区内新房供应极低,一二手倒挂和县市房价补涨则给予了相当的涨价预期和投资前景。三者结合下新房市场遭遇哄抢,刚需群体恐慌性购房,政策调控因而越控越火,“万人摇”由此而来。

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摇号与信贷或将深化
楼市“虚火”可灭但倒挂价差下“实火”难降

回答文章开头的设问,泉州实行公证摇号后楼市越摇越火的原因是供地与限价两方面限制下量价上表现得货量低、价差大。内在构因是政策调控的理论愿景与楼地市客观条件之间的矛盾。

不可否认的是泉州在“房住不炒”上具有决心,但仍需加强施政的相机性。参考2018年成都以及2020年上海“万人摇”后的政策实操,泉州后续或将针对摇号细则和信贷政策继续深化,如出台同一时间段限参与一个楼盘摇号、更严格审查经营贷投放等。

届时泉州短期新房摇号认筹组数或将出现显著下降、中签率上升,可灭当前楼市“虚火”。但限价政策带来的价格倒挂现象存在下,中长期楼市“实火”依旧难降。

典型项目一:中南宸樾

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▲案场图

地理位置:经开区横二路嘉龙现代城西北侧约90米物业类型:高层建筑面积:6.8万平方米装修:毛坯上次加推售价:备案均价10862元/平方米

项目点评:本项目位于泉州经开区,即泉州鲤城区与晋宁市交界处。当前项目处于待售认筹阶段,项目首开主力户型为93-128三房,主打刚需。

由于经开区内近5年涉宅用地仅出让3宗,本项目为当前经开区唯一在售待售项目,且相邻的鲤城区已无在售新房。因此本项目为契合区域量能购房者的唯一选择。周边二手房售价1.3万元/平方米。

据实地调研了解,认筹购房者普遍由经开区地缘客户和晋宁市客户占大多数。其中来自经开区的地缘性客户占比60%。在购房偏好上由于以自住需求居多,大户型更受欢迎。

典型项目二:中骏云禧

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▲案场图

地理位置:丰泽区城东山海路物业类型:小高层建筑面积:13.7平方米装修:毛坯上次加推售价:备案均价2.2万元/平方米

项目点评:本项目紧邻丰泽区东海板块属于城东板块,附近有东星实验小学。整体板块相对配套成熟,当前仅本项目与融创项目2个待开盘项目。备案预售限价2.2万元/平方米,周边二手房售价为3万元/平方米。
相比于投资属性浓厚的东海板块,本项目认筹客群主要以地缘性购房者为主,且由于本项目限价均价为全市最高,且主力户型为110-164平方米较大面积三四房,购房者以改善性自住需求居多。得益于中骏在泉州的本土深耕效应,认筹客户中有过7成来自老带新和老业主复购。

典型项目三:金辉优步学府

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▲案场图

地理位置:洛江区阳光北路物业类型:高层装修:毛坯备案售价:备案均价9100元/平方米

项目点评:洛江区是泉州旧工业区,配套相比中心市区较差,人口较少。本项目位于双阳板块,板块内当前仅本项目在售。

双阳板块市场相对封闭,项目客群以地缘性客户为主,其中30%为县镇客户。由于项目位置距离丰泽区较远,外溢客群经万安板块和阳江新城截流,基本不会流入双阳板块。项目预售均价限价9100元/平方米,周边二手房售价9500元/平方米,二者价差不大。但随着中心市区市场热度向外辐射,本项目蓄客4个月后,首开认筹比2:1,推盘8-10栋也得以去化80%。

典型项目四:美的云玺台

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▲案场图

地理位置:台商投资区湖滨南路和杏秀路交汇处物业类型:高层建筑面积:27.5万平方米装修:精装备案售价:备案均价1.45万元/平方米
项目点评:本项目位于台商投资区,该区域为不强制公证摇号区域,且可通过人才政策避开限购。区域房价相对平稳,年同比涨幅5%左右。
本项目2020年12月拿地,限价1.45万元/平方米精装交付。车位配比3:1,每个车位限价19万元。项目购房者来源中35%为泉州中心市区人口,20%为泉州下辖县市客户。家族式买房特点突出,老带新、老业主复购占比达40%。

项目最大优势在于周边配套较为完善,拥有一处教育学校学区,可凭借购房合同入学读书。项目首开当日推货基本售罄。购房者看房周期相对较短,普遍在1天内,月均流速30-40套。

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