土地周报 | 土地成交规模走低,深圳公告二批次集中出让地块(7.5

2021年第28周

2021年7月5日-2021年7月11日,受22城集中拍地暂止影响,成交规模和金额较上周进一步走低,市场热度也在热点三线严控溢价的影响下明显降温。

不过,重点城市第二轮集中供地潮即将来临,继上周的无锡后,本周深圳也推出了第二批集中出让地块清单。根据公告,深圳本轮将有22宗涉宅地入市,总建筑面积高达280万平方米,是深圳有史以来单轮出让规模最大的一次供地。

土地政策

深圳拟提高居住用地比例

东莞无偿配建不再计入房价成本

7月9日,深圳发布关于公开征求《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》意见的通告,拟逐步提高居住用地比例,确保至2035年全市常住人口人均住房面积超过40平方米。同日,近来明显加强调控的东莞也发布通知称,即日起,不再将土地出让文件中约定的无偿配建房屋、设施的土地成本和建安成本分摊计入房价,新房房价将参考周边同类型项目的申报价格及网签价格。

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土地供应

深圳第二批集中供地涉及22宗居住用地

供应量较首次大增

供应方面。本周重点监测城市土地供应规模较上周有所收窄,总供应建筑面积达10039万平方米,环比下降20%。集中供地22城中,深圳于本周推出了第二批集中出让地块,供地量较首次大增,本次出让共涉及22幅地,总建面达280万平方米,总起拍金额约422亿,是深圳有史以来推出地块幅数最多的一次;从供地区域来看,龙华区、宝安区、光明区和龙岗区为主力供地区域,四区合计共有18幅地推出,占比超过八成;22宗地中起拍单价最高的地块为前海桂湾片区T201-0157地块,起拍楼板价为36083元/平方米,商品住房限价99000元/平方米,预计将受到多家房企的争夺。

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土地成交

重点城市集中供地断档

成交规模进一步走低

成交方面。由于当前处于22城集中拍地的断档期,加之热点城市供地节奏调整,本周成交规模较上周明显下滑,总成交建筑面积仅为943万平方米,同环比降幅均在35%以上;成交金额亦降至562亿元,环比下降30%;价格方面,由于南通、湖州等长三角热点城市有集中拍地,本周平均地价反而较上周出现回升,成交楼板价达6021元/平方米,环比上涨10%。

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分能级城市来看。一线城市本周仅广州、上海各有两宗商办用地出让,但均为底价成交。二线城市中,仅长沙、成都两市的远郊县有少数商住用地供应外,其余城市成交地块均为商办用地。三四线城市中,南通和湖州为本周成交主力,两市供地新政后的首批集中出让地块均于本周开拍,成交面积均超过了100万平方米,其中南通成交建面达247万平方米,揽金超过200亿,不过本周集中出让的地块多为主城区的非核心地块,基本以底价为主,竞拍热度相对较低;湖州集中供地热度也在溢价率上限下调、出让地块实施双限的影响下被控制在低位,仅有2宗地触及上限价,大部分地块以低溢价成交为主。

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市场热度

溢价率降至年内最低位

供应减少下流拍率亦随之回落

成交溢价方面。受两大成交主力南通和湖州土拍热度在低位影响,本周重点监测城市的成交溢价率仅为6%,较上周大幅下滑,已降至近一年来的最低水平。各能级城市方面,一二线城市由于成交地块以商办用地为主,溢价率均低于5%,三四线城市溢价率持续下探,受南通、湖州超低溢价水平影响,本周溢价率仅有6%,已降至今年以来最低点。

土地流拍方面。由于近来入市出让地块幅数明显减少,本周土地流拍幅数得以较上周明显减少,整体流拍率也降至12%。从流拍地块所在城市来看,非热点三四线仍为流拍主力,汕头、韶关等城市均有多宗地块遭遇流拍。

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周度TOP5

南通成为总价榜入榜主力

江阴涉宅地楼板价创本市新高

为了控制市场热度,22城之外亦有多个城市主动加入集中供地行列,如本周成交主力南通。集中供地下,南通有多宗重点项目用地推出,这些地块的起拍总价相对较高,在本周成交TOP5地块中有4宗来自南通,其中3宗的成交总价都在40亿元以上。

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受土拍限价扩围影响,本周成交地块多以低溢价成交为主。如本周成交TOP5单价地块中,仅义乌北苑街道一宗宅地的溢价率超过20%,其余地块的溢价率均比较低,土拍热度较此前明显得到控制。不过,仍有部分区域的地价再创新高,如江阴敔山湾地块成交楼板价达15951元/平方米,创江阴地价新高。

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重点地块点评

众安再次落子义乌北苑

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7月5日,义乌北苑街道再迎一宗优质用地出让。该地块曾于今年5月份挂牌出让,但随后中止。再次出让时,该地块的用地面积、容积率、起拍价等指标并未发生变化,但项目的最高限价也从10.66亿元下调至9.56亿元,增加了“竞商业自持”“全装修交付”的出让条件,并将住宅最小户型面积从120㎡增加至180㎡。不过,由于初始地价较高,该地块并未达到上限价,在经过22轮竞价后由众安以9.46亿元的总价竞得,平均楼板价为28967元/平方米,溢价率29%。

据地理位置来看,地块位于义乌核心区域,周边已有绿城、滨江、融创等多个品牌房企入驻,居住氛围浓厚,各类配套也十分齐全。商业方面,项目周边2公里内除众多小型商铺外,还有天华世纪城、义乌之心城市生活广场等多个商场,能充分满足日常生活需求。教育方面,项目周边有绣湖中学、浙江外国语学校、绣湖小学、绣湖幼儿园等多所学校,均是较为优质的资源。目前,地块周边在售、待售项目较多,其中高层项目成交均价约在3万元/平方米左右。不过,该地块为低密住宅用地,周边同类项目并不多;另一方面,当地购房主力多为私营业主,购买力极强,未来项目去化压力预计较轻。

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