海珠西住宅上新!三度易主,周边二手6万+

时不时的,海珠就会有新盘冒出来。

此前,我们已经报道过多个海珠新盘,如海珠里、润南花园、珠江·金瑶台和明珠花园等。

前几天,有小伙伴发现了一个叫做“中旅天宸府”的项目,地处生活氛围浓厚的海珠西昌岗板块,位于8号线宝岗大道地铁站附近,综合来看各项条件都还不错。让人不禁疑惑:这么好的位置,为何现在才推新货?

翻阅地块和项目相关资料之后,嗝,吃瓜吃到撑,背后故事真的多。

瓜从何来?随我们去一探究竟吧。

靓地

双地铁,距离珠江不到2公里

中旅天宸府坐落在烟火气十足的海珠西-昌岗板块,周边居民区林立。距离海珠西两个标杆二手盘翠城花园、光大花园也很近。

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项目隔壁就是橡胶新村和基建新村,里面藏着菜市场昌岗新街市,买菜做饭很方便。与广州老牌宵夜街宝业路也只相隔一个街区。附近还有个庄头公园,可供休憩散步。

海珠西住宅上新!三度易主,周边二手6万+|橡胶新村社区

海珠西住宅上新!三度易主,周边二手6万+|昌岗新街市,就在项目隔壁的橡胶新村社区里

若论起商业氛围,还是翠城花园所在的翠宝路比较热闹,昌岗中路很多都是五金店之类的。

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海珠西住宅上新!三度易主,周边二手6万+|翠宝路附近的翠城花园底商

海珠西住宅上新!三度易主,周边二手6万+|昌岗中路沿街底商,很多都是五金店

附近的学校有昌岗中路小学和五中附属初中部,都是名校。医疗方面则有三甲综合医院——南方医科大学珠江医院。

海珠西住宅上新!三度易主,周边二手6万+|广州市五中附属初级中学

海珠西住宅上新!三度易主,周边二手6万+|昌岗中路小学

交通便利也是项目的一大优势。项目位于昌岗中路沿线,临近昌岗立交桥,西行过鹤洞大桥可到荔湾区的广钢新城,但沿路的户型以后可能会吵。昌岗路公交站场有多条公交线路可以去到市区各地。

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而且,项目处在宝岗大道站和沙园站之间,算是8号线和广佛线双地铁,交通便利,去珠江新城也不过换乘1次,总共7个站。项目距离8号线宝岗大道站更近一些,从D口出来,沿昌岗中路东行,很快就走到了我们此行目的地。

项目目前是围蔽施工的状态,营销中心也暂未建成,整个工地似乎还在进行基坑工程的建设。

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根据现场公示的内容可知,中旅天宸府将建设4栋超高层,足有46层之高。鉴于项目所在地块距离珠江的直线距离不到2公里,而且一路上没什么超高层建筑,看来部分高层单元可能是江景房?

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有趣的是,工地并未出现“中旅天宸府”的字样,而是另外一个名字“珠江天晨”,这又是怎么回事呢?

故事

3次出让,却是为别人做嫁衣

在查找项目资料的时候,我们发现,这不是一宗普通宅地,而是一片瓜田啊。

海珠西住宅上新!三度易主,周边二手6万+|不是工地,是瓜地

首先,项目所在地块——橡胶新村东部地块,就曾在10年内3次被挂牌出让,成交总价涨了11.4亿元,楼面价也跟着翻了倍。

2007年12月,地块首次出让,当时的起始价为13138万元,最终由保利广州房地产开发有限公司以19500万元夺得,折合楼面价地价5822元/m²。

然而,在时隔7年后的2014年,本已成交的土地却再度挂牌,起始价为9.57亿,相较此前大涨8.25亿;折合楼面地价1.2万元/m²,是此前楼面价的2倍多。最终却在正式开拍前终止出让了。当时拍地公告注明该地块“尚有债权债务问题”。

直到2017年6月,地块第三次挂牌出让,最终被珠江实业以底价12.76亿元,楼面价1.6万元/m²摘得。不仅地块总价从“亿元级”来到了“十亿级”,容积率也从约3.56左右,暴增到8.38。而且,债务问题依旧如影随形,竞得人需自行与原用地单位协商解决债权债务清偿问题。

海珠西住宅上新!三度易主,周边二手6万+|当时的地块出让信息

事情看似已经告一段落。虽然是带着债务问题的地,但终于觅得归宿,而且本身条件确实优秀,市场也很期待能够拿出什么产品。

项目命名为珠江天晨,建设方为广州天晨房地产开发有限公司。这家公司的股权构成为:珠江实业49%,广州名懋房地产开发有限公司25%,广州稳晋房地产开发有限公司26%。

2019年6月1日,广珠股份“珠江天晨”项目正式动工建设,并于6月21日完成了基坑施工方案和监测方案的专家评审,进入全面施工阶段。

海珠西住宅上新!三度易主,周边二手6万+|来源:珠江实业官网

如今,在珠江实业集团的官网还能看到项目的相关介绍以及效果图,明确写着“圆满解决了阻碍项目推进的各项遗留问题,实现了项目在既定时间开工的目标”。

海珠西住宅上新!三度易主,周边二手6万+|珠江天晨效果图,来源:珠江实业官网

谁知,项目却再一次易主。

2020年8月底,港中旅投资有限公司受让了广州稳晋所持股份。同年12月,珠江实业以2.13亿代价,将所持有的项目公司广州天晨房地产开发有限公司49%股权售出,受让方为港中旅海泉湾有限公司。

至此,珠江实业完全退出,港中旅成为了广州天晨的最大股东,合计持股75%。这也是项目为什么如今改叫“中旅天宸府”的原因。

港中旅方面曾表示,这是公司进入广州打造的首个项目,将涵盖住宅、公寓、写字楼、商业等多种业态,总建筑面积达到约9.83万㎡。

海珠西住宅上新!三度易主,周边二手6万+|项目现场看到的仍是“珠江天晨”的宣传字样

至于珠江实业为什么退出,我们只掌握到了珠江实业当时给出的回复口径:本次交易有利于优化公司资源配置,加快资金回笼,确保国有资产投资及收益安全,促进公司可持续发展。

楼市

红盘林立,最新二手成交价6万+

网传中旅天宸府首推建面约82-122㎡三四房产品。大概会是什么价格呢?虽然项目营销中心还未开放,但我们可以从周边楼市获得一些线索。

项目周边多为老旧社区,楼龄普遍超过20年,户型设计也比较古典,没有封闭小区管理,像是橡胶新村、基建新村,或者并没有小区名字,均价大概在3字头。

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海珠西住宅上新!三度易主,周边二手6万+| 项目附近的老旧小区

海珠西住宅上新!三度易主,周边二手6万+| 来源:链家

我们在前文提到的翠城花园,离项目一街之隔,也是海珠西主打教育的一个标杆大盘,楼龄在10年左右。目前在链家看到的放盘不多,但成交很活跃,成交价格已经突破6万元/㎡。

海珠西住宅上新!三度易主,周边二手6万+| 来源:链家

海珠西住宅上新!三度易主,周边二手6万+

海珠西住宅上新!三度易主,周边二手6万+| 翠城花园

海珠西住宅上新!三度易主,周边二手6万+| 翠城花园成交情况,来源:链家

靠近沙园地铁站一侧还有另一个标杆大盘——光大花园,同样以配套全和学位好出名,最新组团锦榕湾已经有了7字头的成交价。

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有了以上这些参照,你觉得中旅天宸府能卖个什么价格?

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