重磅:公募REITs又有大事 各大公司积极备战

公募REITs在首批9只产品平稳上市之后,在制度层面又迎来重大进展。

近日,发改委公布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金试点工作的通知》,对公募REITs试点实操经验进行总结,从试点区域、基础资产范围、募集资金用途要求、资产要求等诸多方面进一步提出指导意见。

在业内人士看来,伴随着相关文件出台,将会有更多的公募REITs试点项目推向市场。但是,鉴于公募REITs试点项目的高要求,基金管理人之间挖掘项目的竞争仍旧激烈。未来随着基础设施公募REITs的推出和市场的逐步建立,中国基础设施投融资领域有望出现深刻变革。

公募REITs试点工作迎来新要求

自2020年8月公布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金试点项目申报工作的通知》之后,发改委近期又出台了针对公募REITs业务的纲领性文件,即《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金试点工作的通知》。

“958”号文对公募REITs试点区域、基础资产范围、募集资金用途、资产质量试点区域、强化扩募、调整中介机构准入条件等16个方面提出了新的要求。

在华安基金看来,“958”号文影响较大的地方有以下4个方面:一是区域扩大,相对586号文及后续指导来看,958号文将基础设施公募REITs项目试点区域扩大至全国,符合条件的项目均可申报;二是958号文将基础设施REITs试点范围新增包含能源基础设施、保障性租赁住房、水利设施、自然文化遗产、国家AAAAA级旅游景区等;三是958号文进一步提高了首发规模的原则要求,并对发起人扩募能力进行了量化要求,旨在鼓励资产储备丰富的发起人以体量较大的优质资产发行公募REITs,进一步验证了“可持续扩募是公募REITs的生命力”;四是958号文将净回收资金用于新建项目的比例进一步提高到“90%”,并且明确了计算口径为“扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金后的回收资金”。

南方基金基础设施基金投资管理部指出,从业务角度,“958号文”提出来的新要求主要有两方面较为实质的影响,可以概括为“一松”和“一紧”。“一松”体现在资产类别上有所放松,新增了能源基础设施、保障性租赁住房、水利设施、景区资产等,并将停车场纳入市政基础设施范围;“一紧”则体现在提出了原则上首发不低于10亿,并且新增可扩募资产不低于首发2倍的要求,相当于提高了首发门槛,对于原始权益人资质的要求更高了。

海富通基金REITs业务部总监李晓飞亦认为,在公募REITs的推广实施上,“958”号文进一步提升了推广的力度,对公募REITs带来深远影响。他认为影响较大的主要有三个方面:一是试点区域放宽至全国;二是试点行业新增了清洁能源、保障性租赁住房、旅游景点、水利设施、停车场等;三是提高了发行规模要求,试点项目初始发行规模提高到10亿元,且要求发行人还要有不低于1倍的可用于后期扩募的资产。”

博时招商蛇口REITs基金经理胡海滨称,公募REITs试点范围的扩大对各市场参与主体均具有重要意义。对于原始权益人来说,各个地区、持有不同基础资产的原始权益人只要资产符合试点要求均可以申报REITs发行,不再局限于某些重点区域或者某几类资产;对投资人来说,符合公募REITs试点阶段的基础设施资产规模进一步增加,有利于公募REITs市场快递扩容。公募REITs市场扩容可以让公募REITs成为大类资产的周期更短,对投资人而言选择更多,投资策略可以更为丰富;对公募基金公司来说,试点范围的扩大有利于公募基金寻找到更多的优质资产提供给市场,进而扩大公募基金的规模。

“基础设施REITs的扩容不但丰富了底层资产的种类,提升了REITs的吸引力,更是利于盘活存量资产、促进投资的良性循环,相信将有助于基础设施公募REITs的试点进一步推进,使该业务健康平稳地发展。”招商基金副总经理欧志明如是说。

基金管理人挖掘项目难度并未下降

尽管公募REITs所涉及的基础资产范围扩宽、但在严标准、高竞争的业态之下,受访公募基金人士仍感慨挖掘项目难度并没有显著下降。

据欧志明反馈,尽管958号文新增的行业范围在类REITs相关领域并不陌生,在新增行业的实操要点、风险收益特征、投资者培育等方面均有一定的实践基础。但不得否认的是,958号文对项目规模、扩募资产的要求进一步提升,新增的行业范围,例如景区资产、保障类租赁住房等将涉及到更多的监管部门沟通,业务推动难度也会更加复杂。相比之下,原始权益人综合实力强大,现金流较好,资产权属清晰、证照齐全,行业前景稳定的资产类别易于挖掘项目。

南方基金基础设施基金投资管理部也坦言,基金管理人寻找项目的难度并没有下降。“958号文只是放宽了资产类别,多了一些领域的选择,但是优质的标的相对稀缺,依旧面临激烈的竞争。目前来看,原始权益人积极性相对较高的是传统基础设施领域,如环保、能源类企业,既有动力也很贴合REITs实际希望能够达到的效果,并且本身资产存量也较大,一般在区域内具有一定的垄断性,现金流比较稳定。”

李晓飞则称,随着首批试点项目的成功发行和平稳运行,很多企业对公募基础设施REITs的态度也从最初的观望转向积极探索,基金公司寻找项目的难度有所下降,但各家基金公司之间的竞争依然很激烈。在新增的试点行业中,基金管理人会优先选取市场空间大、现金流稳定性比较好的行业,海富通基金近期正在加紧对接目标客户,了解发行需求。

据华安基金透露,发改委的文件,以及北京、上海、成都等地推出的的各项试点扶持政策,都使得原始权益人对于参与REITs的试点,非常踊跃。但是REITs对底层资产要求非常高,寻找符合要求的基础资产项目存在一定的时间和难度。同样在前期的准备中,优质项目的承揽工作是核心环节,这将考验各家机构的专业服务能力、资产运营能力、销售定价能力及市场影响力。

新华基金分析指出,公募REITs试点范围放开后,理论上难度肯定会有所降低,但能否挖掘出好项目,更多的是看审核机构对“有代表性”的理解和定义,目前来看,基金管理人挖掘项目难度还是挺大。原始权益人的积极性比较分化,对产品理解较深,契合企业发展思路的原始权益人对发行REITs较为积极;反之,对产品认知不足的原始权益人,会认为发行REITs就是将资产出售,或者将公募REITs理解为融资产品的原始权益人,积极性也会相对不足。

租赁住房带来“新蓝海”

值得一提的是,此次新增的租赁住房,有望开启公募REITs又一个蓝海。

招商基金副总经理欧志明直言,新型城镇化背景下,租赁住房市场扩容是大势所趋。一方面,中国目前城镇范围内租户比例在16-20%区间内,相比发达国家普遍在35%以上有明显距离。另一方面,发展租赁住房也已被明确为十四五期间中国房地产领域的重点工作。租赁住房市场发展空间较大,未来中国合理租赁住房市场规模可能达到3至4万亿元。

“业内目前在积极探索公募REITs试点,特别是直辖市及人口净流入大城市的相关项目,相信借鉴首批基础设施REITs的成功经验,租赁住房公募REITs将得到积极地推进。”欧志明表示。

欧志明还尤其指出三大优势,首先,保障类租赁住房为公募REITs提供了大量可选择的基础资产,过往在类REITs市场上,租赁住房类REITs发展较快,近两年共有18单累计215.56亿规模的租赁住房类REITs发行,投资者群体有一定的培育,为租赁住房纳入试点范围奠定了基础。

其次,保障性租赁住房多为地方政府出资或者低价回购的非市场化项目,具有土地成本和税费优势,部分项目租金收益率可以达到5%以上,符合REITs底层资产的发行要求。

最后,国务院多次发文支持保障性租赁住房的建设,在非改住以及税费等政策的支持下,租赁住房有望成为缓解大中城市住房矛盾的重要选项。

而华安基金表示,租赁住房,尤其是以重资产运营的租赁住房满足REITs发行的诸多基本要求,比如现金流持续稳定,具有持续经营能力和较好增长潜力等等。公募REITs可以为租赁住房提供优质的退出渠道,迅速回笼资金,有效提升租赁住房资产的流动性。两者天然适配。

住房租赁行业具有前期资金需求大、盈利周期长、资金周转慢等特征,整个行业所面临的是融资渠道窄、融资成本高、融资困难等问题,严重影响了租赁市场健康、稳定发展。因此寻求金融创新、采用适当的金融工具,激发租赁住房市场潜力,一直是国家及行业参与者重点思考的问题。

对此,南方基金基础设施基金投资管理部则认为,此次新增的租赁住房确实带来了资产类别上的进一步扩容,业内机构也都在积极研究,但是现阶段有实力能够发行REITs的、发出来又预期能够受到投资人认可的主体和项目可能并不是特别多,还需要进一步系统梳理。

新华基金也表达类似观点,租赁住房的市场是很大的,目前从政策的字面理解,主要是针对保障性租赁住房,商业化的租赁住房还没有纳入试点范围。保障性租赁住房存在租金收益低、租金收缴率不高的问题,还需要仔细挖掘。

海富通基金REITs业务部总监李晓飞表示,目前国家政策对保障性租赁住房比较鼓励,资产现金流稳定,具有较好的增长潜力,自持运营资金沉淀大,是发行公募REITs的良好标的。同时,我国租赁住房整体起步较晚,加之近年来国家政策支持,未来发展空间巨大。根据我们的研究和与客户的沟通情况,由于租赁住房早期市场化拍地成本高,整体收益率偏低,涉及的资产转让、税收、资产估值等问题需要各方积极探索。

对第二批产品充满期待

战略上积极寻找项目

随着首批公募REITs的成功发行及平稳上市,市场对第二批、第三批以及随后的产品充满期待,而各大基金公司都在积极准备之中。

招商基金副总经理欧志明表示,随着958号文的推出,公募REITs将加强对于项目储备的管理,将全国各地区更多符合试点条件的项目纳入试点项目库,第二批公募REITs项目也将较快进入市场。发改委号文提出,切实保障项目质量,成熟一个、申报一个,预期随着试点工作开展,未来公募REITs的发行工作有望进一步常态化、规范化、市场化。

“目前行业内也在积极筹备下一批项目。新一批储备项目包括仓储资产、产业园、数据中心、特许经营权等多种类型,多位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区等公募REITs试点重点支持区域。”据一位业内人士也表示,目前,第二批项目仍没有明确的时间表,但产品的推出是可以预见的。首批试点项目的申报得到了市场的广泛响应,各省申报了大量优质项目,相信后续优质项目进度也有望跟上。

不少基金公司都在行动之中,招兵买马、寻找项目都是必选动作。欧志明表示,招商基金非常重视基础设施公募REITs业务,尤其是在招商银行大财富管理价值循环链的战略背景下,公司将以公募REITs业务为抓手,发挥好资产组织者的角色,同时积极开发其他深度合作伙伴。

南方基金基础设施基金投资管理部也表示,将积极参与其中,希望可以尽早将项目推向市场。在人员配置方面,由于公募REITs业务在前端具有投行属性,所以南方基金与南方资本母子公司充分联动,在项目管理方面,团队也配备了具有行业资深经验的人员来共同把控项目风险。

海富通基金REITs业务部总监李晓飞表示,目前申报的试点项目正在按照监管要求加紧推进相关材料的补充,同时在多个领域均有一定项目储备,也正在根据“958”号文的新增范围和行业进行项目储备。在战略发展和人员配置上,设置了独立的REITs业务部,专门负责公募REITs的业务拓展与管理,团队成员均来自大型券商、资管、产业投资机构,具有丰富的项目投资及管理专业经验。

博时招商蛇口ReitS基金经理胡海滨,目前成立了专门的REITs部门和专项REITs投委会,建立了相关内部制度,招聘了运营人才,建立了博时基金与博时资本母子公司一体化的基金治理架构。此外,博时基金从投研体系到销售体系均已经充分动员起来,有明确的下一阶段业务拓展重点行业及区域。对外我们将采取“三拓展”策略,对央企、地方国企、优质民企分别建立量身定制的项目承揽及跟踪机制。

华安基金也表示,目前,公司高度重视公募REITs业务,并积极推动与其他业务伙伴的合作,同时开展对后续储备项目的推进及尽调。储备项目已陆续上报国家或者属地发改委基础设施基金项目库。

“随着行业发展和配套政策完善,底层投资资产范围有望进一步拓展,空间进一步打开。基金管理人能否行稳致远,取决于对各类型不动产和产业的理解深度,是否能和资产持有人以及原始权益人进行深度合作。”上述华安基金人士表示。

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